恒大七五折掀线上买房热潮,疫情之后的威海楼

日期:2020-03-25 

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恒大七五折掀线上买房热潮,疫情之后的威海楼市将走向何方?



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恒大火了,75折+网上购房,很多人立刻心动了。


接着,恒大召开新闻发布会,公布了网上销售业绩:3天,580亿。这也太逆天了,不是说疫情影响,开发商资金链紧张,几近在生死线上挣扎吗?


炸金花游戏大厅今天,就跟大家聊聊疫情笼罩下的房地产业,推测一下房地产市场在疫情之后的走向。


01


疫情影响的时间范围


一直关注疫情实时动态的朋友一定注意到一个日子——2月12日,那一天,湖北的新增新冠肺炎确诊病例陡然达到14840例,而之前,新增确诊病例都是在两千上下徘徊,暴涨的病例并不是疫情突然严重,而是扩大了确诊的范围,将临床诊断病例也加了进去。


这说明,经过全国迅疾的医疗人员调度、医疗物资调度、医院建设,湖北的医疗条件已经摆脱被动,开始了反攻。而其他省市的每日确诊人数在2月3日达到顶峰之后就一直在下降——按14天的潜伏期算(从1月22日开始),从武汉流出的人群也是在这个节点爆发完毕,可以说,疫情扩散基本能够控制。也正因如此,我们才能看到多地陆续复工复产。


当然,在实际控制住疫情之后,大概还需要一两个月的恢复期,到那个时候各行各业才会渐渐回归正常。只有弄清楚了疫情影响的时间范围,才能更清楚地推导疫情的影响。


02


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疫情对楼市的影响


老张在《疫情肆虐,威海房产人有话说……》一文中总结过,威海楼市从19年6月底严肃整顿就开始进入寒冬期,显然,这段冰冻期会一直持续到疫情结束,历年的2月份都是威海楼市成交最低点,不过春节之后的小阳春也是规律。但是受疫情影响,1月26日中国房地产协会就发出号召,倡议全国楼盘暂停售楼处的销售活动,紧接着,全国很多省市地区都发出通知,要求售楼处和中介机构暂停营业,甚至停止网签,冻结楼市交易。1月28日,威海市住建局下发《关于做好房屋建筑和市政工程节后开复工和新型肺炎疫情防控工作的通知》,要求我市所有房屋建筑和市政工程项目的开复工时间不得早于2月9日。由于各地隔离政策差异,务工人员或是无法复工或是返回工作地需要隔离管理,当前工地都处于停工状态。售楼处和中介机构也基本上都未复工。今年的这个小阳春显然不存在了,但是,该买的婚房还是要买、该置换的改善房还是要换,需求并没有消失,只是延后了,而且,影响的时间越长,积压下来的需求越多。


这种情况下,首先撑不住的就是杠杆高的中小房企,没有了回款,债务压力日益增大,破产、被并购都是大概率会发生的事件


但是,我们不能忘记,楼市是绝对的政策性市场,它关联到金融、建筑、建材、装修、家电、设计、中介等等上百个行业,它对经济的影响是巨大的,据统计,过去三年房地产投资平均每年拉动我国经济增长大约0.43手游牛牛棋牌游戏个百分点。很多地方的GDP都主要是靠房地产拉动的,每个家庭的主要资产也是房产,房地产承载的东西太多,就拿威海来说,虽然没有具体的数据,但也能看出房地产对GDP的重要性:威海现在也是在努力去地产,大力发展房产之外的产业经济,但地产在经济中的占比太大,想要去掉,就必须先找到一个替代产品,诸如经区智慧谷产业园要发展起来是需要时间的,房地产不可能说限制就限制,所以我们看到19年政府大力卖地,其数量甚至超过过去5年之和。


更何况,2020年,是十三五规划收官之年;是我国完成全面脱贫之年;是我国全面建成小康社会之年;这早就是注定要被写入历史的一个里程碑式年度,要实现今年经济增长目标,房地产就必须稳。


针对当前房地产业面临的严峻形势,很多省市都给出了各类支持政策。例如江苏无锡12号出台政策,放宽预售条件、税收减免、允许延期缴纳土地出让金等;西安出台政策,疫情防控期间,新出让土地原则上可安起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%;还有浙江、深圳、上海、天津、南京等省市也有支持政策出台,从贷款、土地出让金、税收等方面给予救助。


值得指出的一点是,支持政策虽多,但都围绕缓解资金链展开,没有任何触及“限购”“限贷”等核心调控政策的,也就是说,政策支持只是帮助房企度过当前的危机,房地产三稳的总基调不会变。想要真正度过危机,靠的只能是房企自身的能力。


13号,恒大推出“线上购房”,购房者在线上就能实现VR看房、选房、买房等一条龙服务;16号,恒大召开“全面实施网上销售”新闻发布会,称自实施全面“网上购房”3天以来,客户认购房屋47540套,总价值约580亿元,这个数字已经能够进入2019年房企销售TOP50了。


万科、碧桂园、龙湖等也都布局了各自的线上卖房业务。很快,威海的房企也都开始了线上自救


疫情对房企的另一个影响是,人们对居住品质、物业服务的要求提升。在房价一门心思向前冲的时候,房屋的金融属性、投资属性压倒一切,疫情的发生让很多人认识到健康、绿色住宅的重要性——有条件新风系统还是要上的、排污管道、卫生间系统要做好,认识到好的物业的重要性——好的物业严格消毒、代收快递代买菜、严查出入,接下来的楼市,房屋的居住属性会重回人们视野,这也反过来逼开发商用心做好房子。


03


疫情对购房者的影响


疫情告诉我们:有房和没房真的不一样。疫情控制期间,很多租房人员遭到劝返、进出租住房困难等问题,房子对每个人的重要性以一种出人意料的方式凸显出来,看网上的各种帖子,很多原本没有购房打算的人纷纷留言:疫情结束后,第一件事是去买房。




疫情结束时,就是买房的好时机


第一,房企给优惠。


17年和18年上半年威海楼市火爆,库存迅速出清,房企和其他商业一样,库存没了就要进货,这样才能持续经营下去,当时大家对威海楼市预期很高,表现在土地市场,就是18年上半年频频出现的地王,土地市场火爆就意味着大量的新房即将入市,供应量增加,但另一方面,需求却透支了,于是19年的楼市就出现了供大于求的状况,这一点在老张每月的楼市总结图表中表现得很清楚,也就是说,威海新的库存已经产生,而且在持续增加,楼市的厮杀原本就很惨烈了,更何况,除此之外,还有二手房的竞争。


在这种背景下,疫情影响又使得售楼处和中介都动弹不得,没有销售就没有资金。房地产是个现金流为王的行业,房企从银行贷款进行买地、建设等活动,等到房子销售出去,回笼了资金,才能去偿还贷款和贷款利息,所以房企在最初打地基建设的时候速度都很快,以尽快取得预售证尽快进行销售。长时间没有销售收入,单是贷款利息就能一笔沉重的负担。


肩负这重重压力,可以想见,一旦疫情解除,销售活动重新启动,房企为了尽快回笼资金、弥补损失、争抢客源,大概率会推出力度较大的优惠政策


第二,政策给优惠


2月1日,央行联合财政部、银保监会、证监会、外汇局发文《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,重点是加大货币信贷支持力度,保持流动性合理充裕。同时,央行开始督促银行下调贷款利率。


贷款利率下调,意味着还款额降低,还款压力减轻,房企的资金成本降低,购房者的买房成本也会降低。


接着,2月3日,央行发文,于2月3日开展1.2亿元公开市场逆回购操作投放资金,确保流动性充足供应,银行体系整体流动性比去年同期多了9000亿元。


市场上的资金多了,利好立刻就在股市上反映了出来,出现黄金沟,对楼市肯定也是利好,不过这个影响要等到疫情结束后才能体现出来。




04


回过头来,再说一下恒大的网销。


前面说过,房价维稳是一个大基调,不能动的,所以政府才定了备案价,房价浮动必须围绕备案价,不能超过一定幅度,这个幅度在每个城市是不一样的,比如大连是5%,很多城市也都在这个范围,通常是不会超过15%,七五折从政策上来看就行不通,如果是真的打折,那打折后的价钱连网签都办不到。几乎紧跟着恒大全国75折优惠消息,南京、杭州、无锡等地相继出来不参与恒大此次优惠的公告,这也从另一方面佐证了这一点。


那么,参与地区的75折是怎么实现的呢?大家都知道,商家常用的一种打折手段是先抬高价钱再打折,房子也是商品,也有可能发生这种情况。


所以说,七五折,很大程度上只是一个噱头。大家不要一看到打折就冲动,房子到底便宜了没有、便宜了多少,要先跟打折前的价钱对比一下,答案不难找到。


再说一下无理由退房,这一条只要百度一下,就能搜到很多维权信息,确实是签了无理由退房承诺书,但问题是并没有约定在多长时间内完成退款,以致于很多退房者陷入了长达半年的漫漫退房路。




上面两条可能都不如令人眼花缭乱的佣金政策厉害:客户本人购房的,在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时,5000定金直接转为房款,还可享受房屋总价减2万元的额外优惠;推荐他人购买的,可获得“恒房通”1%佣金及1万元奖励,同时返还其定金;如有第三方购买,恒大不仅返还定金,同时给予5000元补偿金;如预定的房源5月10日前未被成功销售的,将返还定金;除以上重大权益外,客户还享有最高500元的恒房通推荐奖励。


总之,就是稳赚不赔的买卖,大家就想着,反正闲着也是闲着,说不定还能赚一笔,这么一来,恒大轻轻松松就收获了一个庞大的营销团队,厉害!


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